Slušaj vest

Razlozi za to mogu biti brojni – od potrebe za većim prostorom, preseljenja u drugi grad, promena u porodičnim ili poslovnim okolnostima, pa sve do pokušaja rasterećenja mesečnog budžeta.

Međutim, za razliku od prodaje nepokretnosti koja nije pod hipotekom, ovakva transakcija nosi dodatne izazove koji uključuju komunikaciju sa bankom, rešavanje hipoteke i pravno regulisanje celokupnog procesa.

Aktuelna situacija sa kamatnim stopama i ekonomskom neizvesnošću dodatno podstiče građane da preispitaju svoje postojeće kreditne obaveze i razmotre prodaju kao alternativu. Zato je važno detaljno se informisati i pripremiti za svaki korak.

Refinansiranje kredita kao strateški alat

U trenutku kada vlasnik stana odluči da nekretninu proda, a još uvek otplaćuje kredit, često se razmatra opcija refinansiranja. Ovaj proces podrazumeva uzimanje novog kredita radi zatvaranja prethodnog, najčešće uz povoljnije uslove. Refinansiranjem se može postići niža kamata, smanjiti mesečna rata, produžiti rok otplate ili čak konsolidovati više kredita u jedan. To je naročito korisno u fazi kada se priprema stan za prodaju, jer može obezbediti dodatna sredstva za zatvaranje kredita ili čak manju razliku u ceni koju kupac treba da pokrije.

Banke na domaćem tržištu imaju specifične uslove za refinansiranje kredita, pa se preporučuje da korisnik kredita uporedi više ponuda i uzme u obzir sve troškove – od procene vrednosti nekretnine do troškova obrade zahteva. U situacijama kada se planira nova kupovina nakon prodaje stana, refinansiranje može biti i prelazno rešenje koje olakšava finansijski prelazak iz jedne faze u drugu.

Papirologija i pravna regulativa prodaje stana pod hipotekom

Prodaja stana koji je i dalje pod hipotekom je pravno moguća, ali zahteva dodatnu pažnju i znanje. Prvi korak je pribavljanje potvrde o stanju duga od banke, kao i saglasnosti da se stan može prodati. Potom se izrađuje kupoprodajni ugovor u kojem mora jasno biti navedeno kako će se dug izmiriti – da li uplatom direktno banci, da li kupac preuzima deo duga ili da li se čitava suma isplaćuje prodavcu uz obavezu da sam zatvori kredit.

Ovaj proces je složen i podložan greškama ukoliko nije stručno vođen. Upravo zato se savetuje da se angažuje advokatska kancelarija specijalizovana za promet nekretnina, koja će omogućiti da sve bude sprovedeno u skladu sa zakonom i bez rizika za bilo koju stranu. Ako se prodaja realizuje u prestonici, angažovanje stručnjaka kao što je advokat Beograd donosi dodatnu sigurnost jer je uhodan u lokalne administrativne tokove, poznaje dinamiku tržišta i može brzo reagovati na eventualne pravne prepreke.

Kupovina stana sa aktivnom hipotekom – kako izgleda sa strane kupca

Kupac koji se odlučuje za kupovinu stana koji je još uvek pod hipotekom mora biti upoznat sa dodatnim koracima koji nisu prisutni kod klasične kupovine. On mora dobiti uverenje da će hipoteka biti izbrisana, kao i garanciju da će svi prethodni dugovi biti izmireni pre prenosa vlasništva. U praksi, ovo se najčešće rešava tako što se deo novca direktno uplaćuje banci, dok se ostatak isplaćuje prodavcu. Takođe, moguća je i situacija da novi kupac preuzme kredit – takozvani prenos korisnika kredita. Ova mogućnost zavisi isključivo od politike banke i kreditne sposobnosti kupca, ali može značajno skratiti proceduru i olakšati dogovor. Ipak, u većini slučajeva, kupci više vole da kupe „čist“ stan bez tereta, pa je važno da prodavac pravovremeno planira zatvaranje kredita.

Uloga javnog beležnika u zaštiti svih strana

Kada dođe do dogovora između kupca i prodavca, sledeći korak je overa kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika. Njegova uloga je ključna – proverava identitet stranaka, pravnu ispravnost ugovora i usklađenost sa važećim zakonima. U slučaju da je stan još uvek pod hipotekom, beležnik mora biti informisan o načinu otplate i uklanjanju hipoteke, a cela procedura se mora precizno uneti u dokumentaciju. Ukoliko postoje dodatni aneksi, ugovori sa bankom ili garancije, beležnik ih mora priložiti kao priloge. Samo overen ugovor kod javnog beležnika omogućava upis novog vlasnika u katastar, što je poslednji i najvažniji korak u celom procesu.

Saveti za prodavce: planirajte unapred i tražite stručnu podršku

Osobe koje se prvi put suočavaju sa prodajom stana kupljenog na kredit često ne znaju odakle da počnu i koje dokumente moraju da pribave. Preporuka je da se što ranije krene u komunikaciju s bankom i pribavi precizan izvod o dugovanju. Takođe, treba pažljivo definisati cenu stana kako bi bila konkurentna, ali da istovremeno pokrije sve obaveze. Nije redak slučaj da se prodaja oduži jer nisu dobro pripremljeni svi papiri ili jer kupci nisu bili obavešteni o postojanju hipoteke. Angažovanje pravnika, saradnja sa iskusnim agentom za nekretnine i iskren odnos sa kupcem značajno povećavaju šanse da transakcija prođe brzo i efikasno. Uz pravilan pristup, moguće je uspešno prodati stan, izmiriti obaveze prema banci i otvoriti novo poglavlje u životu bez finansijskog tereta.

U savremenim uslovima kada se uslovi zaduživanja menjaju, a tržište nekretnina stalno oscilira, važno je donositi odluke uz konsultaciju sa stručnjacima i razumevanje svih koraka. Prodaja stana kupljenog na kredit jeste zahtevna, ali uz dobru pripremu i podršku, može biti odlična odluka na putu ka stabilnijoj finansijskoj budućnosti.

(promo)